Lazareth rendezési terve

• A fejlesztés első érdemi lépése az volt, hogy 2004-ben a lazareth-i tulajdonosok kötöttek egy megállapodást, mely szerint saját költségen közművesítik a területet, a szokásos víz-, villany- és gázközműveken túl beleértve a közvilágítás, a szilárd burkolatú utak és a csapadékvíz elvezetés kivitelezését is.
• A fejlesztési területen 182 építési telek lett kialakítva, ebből 19-et kapott az Önkormányzat ajándékba, 20 telek fejlesztés céljára leadott osztatlan közös tulajdonba került. Az utóbbiakkal kapcsolatos terv az volt, hogy a tulajdonosok közművesítési terheit csökkentendő, vagy az értékesítésükből befolyó pénzzel, vagy barter ügylet formájában, beszámítással lehet majd finanszírozni a közművesítés egy jelentős részét. Ez olyannyira egységes akarat volt, hogy a 2004-es dokumentumokban rögzítésre és aláírásra került az is, hogy ezen osztatlan közös tulajdonú telkek eladásából befolyt összeg kizárólag a közművesítésre fordítható!
• Ezen túlmenően a magántulajdonú telkeket az Önkormányzat keretbiztosítéki jelzáloggal is terhelte, a teljes közművesítés elvégzésének biztosítékaként.
• A 2004-es megállapodást a területen érintett tulajdonosok 100 %-a aláírta, itt tehát még megvolt a szükséges egység. Az elkövetkező években aztán ez az egység megbomlott, egyetlen kérdésben sem sikerült a tulajdonosok 100%-ának egyezségre jutniuk, érdemi munkálatok sem kezdődtek el a területen. Közben vészesen közelgett az a határidő, amely után a belterületbe vont földek jogi következmények és kártérítési kötelezettség nélkül visszaminősíthetők mezőgazdasági területté. A fenyegetettség hatására a tulajdonosok egy része úgy döntött, hogy akár megállapodás hiányában, a viták ellenére is elkezdik saját költségen a közművesítést. Így készült el a víz- villany-gáz és csatornahálózat bekötve az összes telekre, valamint a közvilágítás alvezetékei.
• Az elvégzett közművesítés hatására az építési telkek házépítésre, lakhatásra alkalmassá váltak, értékük többszörösére emelkedett. Azon telkeké is, amelyek tulajdonosai egyelőre nem járultak hozzá a közművesítés költségeihez, bár a 2004-es megállapodásban vállalták ezen költségek viselését.
• Jelen összefoglalónak nem célja és nem feladata a területen érintett tulajdonosok közti viták ismertetése, főleg nem célja állást foglalni ezekkel kapcsolatban. Az világosan látszik, hogy minden érintett fél követett el hibákat, hozott olyan döntéseket, amelyeket mai fejjel már valószínűleg nem hozna meg.
• A kérdés tehát nem az, hogy ki követett el nagyobb hibákat, hogy a másfél évtized alatt felhalmozott rossz tapasztalat elegendő motivációt jelent-e ahhoz, hogy az érintettek egy nagy levegőt vegyenek, és túllendülve korábbi sérelmeiken együttműködjenek az önkormányzattal a tarthatatlan helyzet megoldásában.
• Ehhez most rendkívül kedvező feltételeket teremt a terület kedvező és szép fekvése, az agglomerációs települések további belterületbe vonásait fékezni igyekvő friss törvényi szabályozások és az ürömi építési telkek elfogyása is.
• Ennek köszönhetően a lazareth-i telkek további jelentős felértékelődése várható, amennyiben a rendezéssel kapcsolatos megállapodás megszületik, és a területet érintő viszályok és perek megszűnnek. Ennek pedig kettős pozitív hatása van: egyrészt emelkedik a fedezetnek szánt – jelenleg osztatlan közös tulajdont képező – telkek értéke, másrészt tovább emelkedik a magántulajdonú telkek értéke is, méghozzá várhatóan az időközben szintén folyamatosan emelkedő fejlesztési költségeket jelentősen meghaladóan.
• Ha azonban a terület tulajdonosainak továbbra sem sikerül az Önkormányzat segítségével befejezni a közművesítést, a hátralévő kivitelezési munkálatok költségei később egyre nagyobb terhet fognak jelenteni, míg az eddigi befizetések ennek csupán egyre kisebb hányadát fogják fedezni.

Az alábbi térkép Lazareth fejlesztési terület ingatlanjait ábrázolja. Rózsaszínnel az önkormányzati tulajdonú telkek, kékkel a fejlesztés céljából osztatlan közös tulajdonba került telkek.

A jelenlegi testület felismerte, hogy a 16 éve fennálló tarthatatlan helyzet az Önkormányzat aktív közreműködése, koordináló, moderáló munkája nélkül nem tud megoldódni.

A mai jogszabályi környezetben a fejlesztés befejezését kizárólag egyedi Településrendezési Szerződések keretében tudjuk biztosítani. Az egyedi TRSZ-ek megkötéséhez az alábbi feladatokat kell elvégezni:

1. Elkészítjük a lazarethi közvilágítást a korábban megkötött TRSZ-ek alapján befolyt pénzekből
2. Adategyeztetést kezdeményezünk az érintett tulajdonosokkal, melynek formája on-line űrlapkitöltés és adateltérés esetén személyes egyeztetés, alapdokumentumok birtokában
3. Véglegesítjük a korábbi közművesítést finanszírozókkal az elszámolást
4. Javaslatot teszünk az osztatlan közös tulajdonú telkek beszámítására, felhasználására, majd helyrajzi szám szinten meghatározzuk a befejező munkálatokhoz szükséges hozzájárulást, figyelembe véve az eddigi befizetéseket.
5. TRSZ tervezetet készítünk
6. Megkötjük az egyedi TRSZ megállapodásokat és a fedezet rendelkezésre állása esetén több lépésben elvégezzük a hiányzó közművek kiépítését.

• A Lazareth fejlesztési területnek önfinanszírozónak kell lennie. A lakosság által befizetett adókból nem finanszírozzuk a 2000 után belterületbe vont zöldmezős fejlesztési területek közművesítését és útépítését.
• Az Önkormányzat ugyanakkor nem törekszik saját haszonra a lazareti közművesítésből, így vállalja, hogy a közművesítés befejezését és az összes követelés beérkezését követően elszámol a tulajdonosokkal az esetleg projektszintű többlettel.
• A lazareth-i ingatlanok mindenkori tulajdonosainak feladata a saját telkek mellett az osztatlan közös tulajdonú telkek és az önkormányzati telkek közművesítése is
• Az önkormányzatnak se nem feladata, se nem joga az igazságszolgáltatás, továbbá a helyzet megoldásában minden féllel szemben semleges közvetítő szerepet kíván betölteni. Ennek értelmében a korábbi pereskedések költségeit minden fél maga viseli, a korábbi időszak költségeinek elszámolásakor egyik fél részéről sincs jogalap perköltségek érvényesítésére.
• A szilárd burkolatú utak a 80%-os beépítettségi szint elérése után készülnek el. A 80%-os beépítettség kiszámításakor nem vesszük figyelembe az osztatlan közös telkeket és az önkormányzati telkeket.
• Az önkormányzat a lehető legrövidebb időn belül befejezi a lazareth-i közvilágításának kiépítését és Lazareth úthálózatát elkezdi legalább ideiglenes módon kiépíteni, megerősíteni. A munkálatok fedezetét a lazareth-i tulajdonosok által egyedi megállapodásokban befizetett, elkülönített számlán összegyűjtött összeg terhére tudja vállalni az önkormányzat, a fedezet rendelkezésre állása esetén.
• A hátralévő munkálatok költségbecslése során az önkormányzat a Penta Kft. által készített indikatív, generálkivitelezői ajánlatot veszi alapul, míg a kivitelezés során nyílt közbeszerzési eljárásban választja ki a majdani kivitelezőt. Mivel a szilárd burkolat kivitelezése csak a 80%-os beépítettség elérése esetén esedékes, és az addig eltelő időben is áremelkedések várhatók, így semmiképpen nem kalkulálhatunk ennél alacsonyabb várható költséggel.
• Az önkormányzat megkísérel pályázati forrásokat bevonni a lazareth-i munkálatok finanszírozására, ezzel kapcsolatban a tulajdonosoktól segítséget közreműködést örömmel elfogad. A pályázati forrásbevonás azonban nem mehet a falu többi útjainak hátrányára, azok prioritást élveznek.

• Minden osztatlan közös tulajdonú telek a 2004-es szerződés szerint a lazareth-i közművesítést szolgálja. Ennek érdekében az osztatlan közös tulajdonú telkeknek 100%-os önkormányzati tulajdonba kell kerülniük, ennek hiányában nem piacképesek.
• Az osztatlan közös telkekbe leadott területek mérete egyénenként különböző. A közművesítés költségeibe történő beszámításkor figyelemmel kell lenni ezekre az egyéni különbségekre. Így aki nagyobb területtel járult hozzá az osztatlan közös telkek kialakításához, annak nagyobb összeg kerül beszámításra a közművesítés rá eső költségébe.
• Az osztatlan közös telkek közművesítésének költsége az osztatlan közös tulajdonnal rendelkezőket tulajdoni részük arányában, négyzetméter arányosan terheli.
• A lazareth-i ingatlanok mindenkori tulajdonosai a rájuk jutó teljes közművesítési költséget csökkenthetik a tulajdonukban lévő osztatlan közös tulajdonú telkek értékével:
  • Az osztatlan közös telkek a TRSZ-ek megkötésekori beszámítási ára: 20.000 HUF/m2, amely méltányos, ám az önkormányzat számára anyagi kockázatot még nem hordozó ár.
  • Az osztatlan közös telkeket piaci áron kell értékesíteni, vagy ha barter megállapodás keretében kerülnek hasznosításra, akkor a cserébe kapott szolgáltatás értékének tükröznie kell az átadott telkek piaci értékét.
  • Az osztatlan közös tulajdonú telkek értékesítéséből befolyt összeggel, illetve a közművesítés költségeivel a közművesítés befejezésekor elszámolunk
  • Az osztatlan közös telkek értékesítéséből befolyt összeg alapján kalkulált átlagos eladási négyzetméterár képezi a majdani elszámolás alapját a tulajdonosok felé.
• Az osztatlan közös telkek tulajdonjogainak rendezése hosszas adminisztratív folyamatnak ígérkezik, de a 80%-es beépülés eléréséig van idő ennek lebonyolítására.
• Az osztatlan telkek értékének beszámítása a közművesítésbe maximum a tulajdonost terhelő közművesítési költség értékéig történhet.
• A kizárólag osztatlan tulajdonú telkek tulajdonosainak, illetve a maximálisan beszámíthatónál nagyobb osztatlan közös tulajdonnal rendelkezőknek három lehetőségük van:
  • odaajándékozzák az Önkormányzatnak az osztatlan közös tulajdonú telküket közművesítés céljára
  • megállapodást kötnek olyan jelenlegi tulajdonosokkal, akiknek befizetési kötelezettségük van, és akik még be tudják számíttatni és erről az Önkormányzatot dokumentumokkal alátámasztottan tájékoztatják
  • vesznek közművesítési kötelezettséggel terhelt lazareth-i telket, amire be lehet számíttatni az osztatlan telek értékét

• Műszaki ellenőrzés után az Önkormányzat átveszi a VKT-tól a csatorna közművet és üzemeltetésre átadja a DMRV-nek.
• A VKT az elszámolás során átadja az összes birtokában lévő tervet és engedélyt
• A Lazaréti VKT által ténylegesen fejlesztésre költött összeget az önkormányzat 100%-ban számítja be (nem beleértve a fejlesztés költségébe a perköltségeket). Ennek oka, hogy a fejlesztés óta eltelt időben nemcsak a telekárak, hanem a hivatalos építőipari árindex alapján a közművesítés költségei is jelentősen megemelkedtek, így korrekt kompromisszumos árnak tekinthető a VKT által kifizetett összegek 100%-ban történő figyelembe vétele a megnövekedett vagyon ellenében.
• Az önkormányzat nem lesz a VKT jogutódja, mert a 2004-es megállapodás értelmében áll közvetlenül szerződésben a lazareth-i tulajdonosokkal
• A VKT-val kapcsolatos egyéni perekben az Önkormányzat nem lép a VKT helyébe, ezek lefolytatásában nem vesz részt.
• A VKT tartozásait az önkormányzat nem veszi át.

• Az önkormányzatnak átadott ajándék telkek és az osztatlan közös tulajdonban lévő telkek közművesítésének költségeit a Lazareth terület eredeti tulajdonosai vállalták a 2004-es megállapodásban. Ez a vállalás továbbra is érvényben van és az egyéni TRSZ-t kötőkre is vonatkozik, mint jogutódokra.
• Az Önkormányzat minden megkötött TRSZ-t érvényesnek tekint, ugyanakkor a jelenlegi számítások szerint a TRSZ-ekben szereplő közművesítési költség nem nyújt fedezetet a telkekre eső teljes közművesítési feladatokra. A különbözet feloldását az Önkormányzat tárgyalásokon kívánja rendezni a TRSZ-ben érintett felekkel, és egy új TRSZ-ben rögzíteni.
• Az Önkormányzattal kötött TRSZ-ek keretében az Önkormányzat tulajdonába került osztatlan telkek esetében a jelenlegi beszámítási ár (20.000 HUF/m2) és a 10.000 HUF/m2 közötti különbséget a közművesítési költség figyelembe vétele mellett az új TRSZ kötésekor beszámítjuk, és ez esetben is vállaljuk az utólagos elszámolást. Alapelvünk, hogy a korábban TRSZ-t kötő tulajdonosok se előnyt ne élvezzenek, se hátrányt ne szenvedjenek a közművesítés költségeinek finanszírozásában.

Az önkormányzat a korábbi gyakorlathoz hasonlóan lehetőséget ad az egyes magántulajdonú telkeket terhelő jelzálog megváltására vagy hátrébb sorolására, amennyiben erre a tulajdonosnak haladéktalanul szüksége van.

•   A jelzálog megváltására és törlésére akkor van lehetőség, ha a telek tulajdonosa a telkére eső eddigi és befejezésig várható közművesítési költséget teljes összegben megfizeti. Az összeg megfizetése után az önkormányzat kiadja a jelzálog törlésének engedélyét a tulajdonos részére. Az önkormányzat és a tulajdonos a beruházás befejezésekor a ténylegesen felmerült költségek alapján elszámolnak egymással.
•   A jelzálog hátrébb sorolására akkor van lehetőség, ha a telek tulajdonosa a telkére eső közművesítési költségekre 5.000 Ft/m2 összeget megfizet, utólagos elszámolási kötelezettség terhe mellett. A tulajdonos ez esetben kötelezettséget vállal a különbözet megfizetésére legkésőbb a szerződéskötést követő 2 éven belül.

A lazareth-i ingatlanok közművesítési költsége – a jelenleg rendelkezésünkre álló adatok alapján – várhatóan 9.000 Ft/m2 körül alakul. Az összeg a közvilágítás kiépítésére beérkező ajánlatok elbírálása után kerül pontosan meghatározásra. A közművesítési költséget a saját tulajdonú építési telek, az önkormányzatnak ajándékba adott terület és a beszámításra kerülő osztatlan közös telekrészek összterülete alapján kell megfizetni.

Például ha valakinek az utak kialakítása után maradt 1000 m2 területe, abból 10%-ot, azaz 100 m2 területet adott át ajándékként az önkormányzatnak, további 100 m2 területet adott osztatlan közös tulajdonba (és ez a tulajdona a mai napig megvan), valamint 800 m2 területű saját építési telekkel rendelkezik, akkor 1000 m2 területre köteles megfizetni a 9.000 Ft/m2 hozzájárulást a 2004-es megállapodás értelmében.

A teljes fizetendő összegből kerül levonásra (beszámításra) a közművesítésre leadott osztatlan közös telek 20.000 Ft/m2 áron illetve a VKT befizetésből – perköltségek levonása után – beszámítható összeg.

A közművesítés kalkulált négyzetméterenkénti árát évente a hivatalos építőpari árindex alapján és a hivatalos inflációs adatok alapján indexáljuk, a kettő adat közül a nagyobbikat tekintve irányadónak a településrendezési szerződések megkötésekor.

Az önkormányzat ezen az oldalon teszi majd elérhetővé legkésőbb 2020 július hónap során az új lazareth-i településrendezési szerződések tervezett szövegét. Kérjük figyelje az oldal frissítéseit!

Kérjük, hogy Lazareth-i ingatlanával kapcsolatos, az adategyeztetés kereteit meghaladó észrevételeit írásban tegye meg a lazaret@pilisborosjeno.hu címre küldött emailben, vagy a hivatal ügyfélszolgálatán leadott, Fenntartható Fejlődés és Településfejlesztési Bizottságnak (FFT Bizottság) címzett levél formájában.

Jelen összefoglalót és a kapcsolódó számításokat Pilisborosjenő Önkormányzatának Fenntartható Fejlődés és Településfejlesztési Bizottságának és Pénzügyi Bizottságának tagjai, valamint az önkormányzat jogi képviselője a rendelkezésükre álló információk alapján készítette. Az önkormányzat fenntartja annak jogát, hogy a későbbiekben beérkező adatok alapján – indokolt esetben – a rendezési tervet a településrendezési szerződések megkötésének megkezdése előtt kiegészítse vagy módosítsa.

Pilisborosjenő, 2020.06.19.