A múlt héten (2021. december 15-én) még sor került egy utolsó és rendkívüli képviselő testületi ülést, ezzel lezárult a 027-es (Tücsök utca feletti) területtel kapcsolatos tárgyalássorozat, mely szintén egy örökölt ügyünk volt. 

Kicsivel a választások előtt az előző testület a falunak nagyon előnytelen településrendezési szerződést (TRSZ) kötött, és ezt közjegyzői okiratba is foglalták, mely ellen – dr. György Péter, az önkormányzat ügyvédjének értékelése alapján – jogilag nem volt esélyünk fellépni. Az ártalmait jelentősen sikerült csökkenteni: egyrészt nem jön oda annyi új lakos mint ahogy korábban szerették volna, másrészt elhárult az irreális kötbér veszélye is.

Előzmény: Önkormányzati állásfoglalás 2020 nyarából

A pilisborosjenői Önkormányzat és a 027 terület tulajdonosai településrendezési szerződést köttettek 2019.07.25-én, azzal a céllal, hogy rendezzék a területfejlesztés felelősségeit, feladatait. A 2097 Csoport Egyesület színeiben októberben megválasztott új testület alapelvei és céljai fontos pontokon eltérnek az előző testületétől. Egyesületként jeleztük, hogy a TRSZ-t ebben a formában az önkormányzat számára aránytalannak, egyes pontjait irreálisnak tartjuk, ezért örömmel vettük az érintett tulajdonosok megkeresését, hogy egy közös, az új önkormányzat által is támogatott elképzelés kialakításának érdekében gondoljuk újra együtt a területfejlesztési koncepcióját. Önkormányzatként tudatában vagyunk a szerződéses kötelmeinknek, ugyanakkor bízunk abban, hogy egyeztetéssel, a közös érdekek megtalálásával kialakítható a jelenleginél partneribb, a falu érdekeit jobban figyelembe vevő fejlesztési koncepció is. A 027 terület képviselőivel folytatott egyeztetések során örömmel tapasztaltuk a konstruktív és megoldáskereső hozzáállást, aminek következő lépése az önkormányzati elvek és igények megfogalmazása a közös pontok megtalálása érdekében. Jelen dokumentum célja, hogy összefoglalja azokat a kiinduló koncepcionális gondolatokat, melyeket, mint önkormányzat fontosnak tartunk választási programunk és az alapelveik mentén. 

Egyeztetendő pontok: 

  • Közművesítés feladatai 
  • Építési telkek kialakításából fakadó értéknövekmény arányos részének elszámolása a önkormányzat felé (ajándék telek-ill. ingatlan és/vagy pénzbeli hozzájárulás), háttérfejlesztési hozzájárulásként 
  • Megvalósuló beépítési mutatók, beépítési elvek egyeztetése önkormányzati alapelvek 
  • Sikeres ingatlanfejlesztést csak a fejlesztők és az önkormányzat harmonikus együttműködése eredményez 
  • A sikeres ingatlanfejlesztés másik fontos feltétele egy tőkeerős és kellő fejlesztési tapasztalattal rendelkező ingatlanfejlesztő bevonása 
  • Az önkormányzat nem ingatlanfejlesztő cég 
  • A jelenlegi önkormányzat (és a jelenlegi országos kormányzat) az agglomeráció nem kielégítő infrastrukturális és intézményi ellátottsága miatt és a Budapestet övező zöldterületek védelme érdekében a népességnövekedés korlátok közé szorításában érdekelt
  • A köz- és zöldterületek megfelelő kialakítása, elegendő méretű közösségi tér biztosítása a minőségi ingatlanfejlesztés lényegi, elhagyhatatlan eleme 
  • A környezettudatos ingatlanfejlesztés a 21. Században alapvető igény kell hogy legyen 
  • Az építési jogokat (építési telkek kialakításának lehetőségét) olyan közvagyonnak tekintjük, amellyel való felelős – a köz érdekeit messzemenőkig figyelembe vevő – gazdálkodás az önkormányzat fontos kötelezettsége és felelőssége Az önkormányzat céljai
  • Szeretnénk újraszerződni a 027 fejlesztési tervét, ennek keretében egy arányos, partnerségre épülő szerződést kötni. 
  • Az önkormányzat célja, hogy a lehető legkisebb népesség növekedést okozza a terület beépítése. 
  • Az Önkormányzatnak nem célja további belterületbe vonások kezdeményezése, ezt figyelembe kell venni az ellentételezésként kapott telkek értékelésénél. 
  • Az önkormányzat nem kíván közművesítési kötelezettségeket vállalni, egyrészt a fentebb kifejtett okok miatt, másrészt mert nincs pénzügyi mozgástere. 
  • Az új szerződés által biztosított önkormányzati vagyongyarapodásnak értékarányosnak kell lennie. A belterületi telkek értéknövekedésének ellentételezését (a közvagyon gyarapodását) nagyságrendileg a helyben szokásos számítások alapján szeretnénk elszámolni: az eredeti telkek nagysága csökkentve leadott későbbi közút területével; a fennmaradó területre 2.500-3.000 forint/m2 hozzájárulásként abban az esetben, ha a fejlesztők vállalják a közművesítés költségeit. A hozzájárulás mértékét módosíthatónak gondoljuk a területek beépítési mutatóinak módosításával, illetve önkormányzati feladatokat szolgáló létesítmények kialakításával. 
  • A beépítési mutatók és teleknagyságok tekintetében szívesen vennénk, ha a beépítési koncepció a nagy alapterületű prémium ingatlanok (villák) felé tudna elmozdulni (lehetséges megvalósulási forma: 2000 m2-es telkek, 1 lakás telkenként (nem prémium-kompatibilis az ikerházas rendezés), 15%-os beépítéssel, intim környezetet teremtve). Így egy olyan egyedi, exkluzív ingatlanok alakíthatók ki, amelyekre a keresletet az biztosíthatja, hogy a környéken ilyen, a közterület vonatkozásában is igényesen kialakított ingatlanok nem elérhetők, ugyanakkor kevésbé terhelik a falu infrastruktúráját mint a társasházi vagy ikerházas beépítések. Ebben a koncepcióban megjelenhetnének a progresszív, 21. századi alternatív építészeti, épületgépészeti és környezettervezési megoldások, amelynek eredményeképpen a fejlesztési terület Pilisborosjenő ékköve lehet, és akár a többi, jelenleg még beépítetlen fejlesztési terület tekintetében iránymutatásként szolgálhat.
  • A belterületbe vonás értéknövekményként felajánlott ingatlanok (024/6-8) csak abban az esetben jelentik a 4,4HA belterületbe vonásának megfelelő ellenértéket, ha szintén belterületbe kerülnek. Önkormányzatként legfontosabb választási ígéretünk a belterületbe vonások és így a falu népesség növekedésének megállítása, így ezen ingatlanok számunkra szántóként kerülhetnek elszámolásra. Nyitottak vagyunk egyéb szántó területekkel való helyettesítésre, például a 027/8-ra, amely a már önkormányzati tulajdonban lévő 027/9 területtel egy egységet tudna alkotni és a későbbiekben nem lakócélú beépítésű fejlesztésnek adhatna teret.

Két éve tárgyalásos úton igyekezett a Fenntartható Fejlődés és Településfejlesztési Bizottság és dr. György Péter ügyvéd úr a falu terheit a lehető legkisebbre mérsékelni. Onnan indultak, hogy az előző vezetés által megkötött szerződésben a több mint 4 hektáros terület teljes közművesítését az önkormányzat saját költségén vállalta volna, beleértve a víz, villany, gáz és csatornahálózat kiépítését, továbbá az utak, a közvilágítás és a csapadékvíz elvezetés kialakítását. A bizonytalan összegű, a várható költségekhez képest mindenképpen elenyésző bevétellel és tervezett haszonnal szemben állt a biztosan kifizetendő magas költség és a 100 milliós horribilis összegű kötbér kockázata, miközben a vagyongyarapodás nagy része, közelítőleg 1 milliárd Ft a tulajdonosokat gazdagította volna. Az volt a jelenlegi vezetés álláspontja már a választások előtt, hogy a közművesítés legyen a tulajdonosok feladata és felelőssége, viseljék ők a terheket és a kockázatokat, hiszen a közművesítésre kerülő ingatlanok értéknövekménye is őket gazdagítja. 

A szerződés tehát a falu részére hátrányos volt, ezért az újonnan megválasztott képviselő-testület új tárgyalásokat kezdeményezett a szerződést aláíró felekkel egyrészt az önkormányzatot terhelő kötbér, másrészt a beépíteni tervezett lakóegységek tekintetében. Szerencsére ebben a terület tulajdonosai partnerek voltak, így elkészült a terület fejlesztési koncepciójának új szempontok szerinti átdolgozása. Az új megállapodás az alábbi szempontokban kedvezőbb a település számára:

  • A közművesítést a terület tulajdonosai vállalják, így nem ró teljesíthetetlen terhet az Önkormányzatra. A közművesítés pénzügyi kockázata is a beruházónál van.
  • Az Önkormányzat hozzájut 2000 m2 belterületi, akár társasház építésére is alkalmas területhez, de a projektben nem szükséges ezeket megépítenie, így növelve a népességszámot
  • A beépítendő területen a házak (és így a betelepülő családok) száma az eredeti 2019-es megállapodáshoz képest nagyjából 50%-ra csökkent, azaz fele akkora a projekt lakosságszám növelő hatása, mint a korábbi szerződés szerint.
  • A projektből kikerültek a további szántó besorolású területek bevonása célzó elemek.
  • A szerződésben rögzített kötbér valóban csak indokolt, a beruházást ellehetetlenítő esetekre vonatkozik, az Önkormányzat mentesül a jelenlegi TRSZ túlzó és sokkal szabadabban értelmezhető közel 500 milliós kötbérének fenyegetettsége alól.

Összességében a Képviselő-testület elé került TRSZ – összhangban a választási programban megfogalmazottakkal – egy alacsony lakosságszám növekedéssel járó, további belterületbe vonásokat nem eredményező, az önkormányzatra pénzügyi kockázatot nem jelentő szerződéssé tudta a tulajdonosokkal közös tárgyalások során átforgatni az eredeti TRSZ-t, ezért a testület elfogadta azt.

Amiről szó volt még az ülésen és érdekes lehet: Lazareth útépítésének és vízelvezetésének tervezésére kiírt pályázat nyertesét elfogadták, valamint Bihaly Áron – helyben élő mezőgazdasági felsőfokú végzettséggel rendelkező pilisborosjenői lakosként – kérelmét is, miszerint az önkormányzat tulajdonában lévő Pilisborosjenő 091/7; 091/11-12 hrsz. mezőgazdasági területek haszonbérleti jogát megkaphassa 2 évre. Eddig is ő gondozta a területet, de így igénybe tudja venni a terület alapú támogatást és más esetleges mezőgazdasági támogatásokat is, valamint a területen megtermelt mezőgazdasági terméket (jelenleg és a közeljövőben ez gyepszéna) értékesítheti. A két év alatt kiderül, hogy hogyan tud a bérlő és a lakosság közösségi érdekei egymás mellett élni rendezvények idején, és lát-e a bérlő lehetőséget hosszútávú terveinek megvalósításában.

A testületi ülés felvétele itt visszanézhető: